法院拍賣房屋

,指的是遭法院強制執行拍賣房屋。當債務人(業主)無力履行按揭合約,或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,将債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋

美國法拍屋廣告
美國一個專門承作法拍屋的仲介商廣告

法拍屋不一定是從銀行查封而來,私人查封也有;只是房屋的金額太大,每間房子又都有向銀行貸款借錢,銀行借錢出去時,都有辦理設定抵押權,拍賣時銀行有優先受償之權,這就是強制查封的「執行名義」之一,稱為拍賣抵押物銀行會根據按揭條款,以及相關民事法律規定,向法庭申請沒收物業後所出售的物業。

在台灣, 若要參與投標取得法拍屋(或稱法拍不動產) , 可到司法院網站查詢, 但是不動產交易動輒百萬或千萬新台幣交易, 由司法院網站之相關拍賣資料並不夠精確, 例如由地政謄本可知之含共同使用部分的實際坪數, 地籍圖所呈現之土地的正確位置,地形及大小, (可參考: http://www.104woo.com.tw/teach.asp) , 故仿間出現提供相當精確資訊的公司, 較有代表性者, 透明房訊(1986迄今, http://www.tom.com.tw),微笑地政(已結束營業), 104法拍網/屋(1997迄今, http://www.104woo.com.tw)

法律特點

  • 買方律師無法作出業權質詢;
  • 賣方不負責清理物業內的任何雜物、違例建築物、大廈維修、釘契、利息等;
  • 成交前不得轉名或轉售,除非得雙方同意。

債務上的安排

在法拍屋出售時,需要按市價出售,以拍賣形式進行,以價高者得為主,而款項的償還機制分配如下:

  • 擁有物業押記的債權人
  • 相關法律費用
  • 如果所得款項,多於按揭需要清還款項,餘款會歸還業主

亞洲金融風暴前,一般進行銀主盤拍賣後,已經可以抵償欠債。但在金融風暴後,往往銀主盤拍賣後,仍未能抵償欠款,令銀行不願出售銀主盤,造成不少呆賬

樓市指標

由於以下情況,銀主盤量乃一樓市落後指標[1]

  • 銀行待業主斷供數月,磋商不果後再循法律程序收回物業,一般需時半年至九個月
  • 銀主收回物業後,未必循拍賣一途,可透過其物業部門或代理放盤,故實際數量可能較知道的多
  • 若物業淪為負資產,即使成功脫手也未能抵清欠款,銀行或不願馬上出售

負資產與銀主盤關係

即使業主擁有負資產物業,只要準時還款,物業並不會淪為銀主盤。惟「正資產」業主在週轉不靈時,還可變賣物業以支欠款;可負資產業主如資不抵債,出售物業也未能「貨銀兩訖」,那物業就有較大機會淪為「銀主貨」,加入拍賣行列。

相關條目

參考

  1. . MSN 地產法律錦囊. (原始内容存档于2013-03-28).
This article is issued from Wikipedia. The text is licensed under Creative Commons - Attribution - Sharealike. Additional terms may apply for the media files.