经济适用房

1998年中國開始全面實施住房商品化後，中共推出了「經濟適用房」制度，以政府指導價，按保本微利原則出售給眾多中低收入群體。但在執行過程中經濟適用房由於政策目標不明確，執行過程中失當、失控現象嚴重。1998年經濟適用房的起步時期，其投資總額佔全國房地產投資總額的7.49%，到2008年降為3.11%；2000年在銷售的房屋中，22.7%是經濟適用房，到2010年，該比例降至2.9%。經濟適用房在中國房屋市場上供給嚴重不足，成為中國房地產結構、價格不合理的重要因素之一。[1]

同熱衷於商業地產開發迥然不同的是，地方政府對推廣經濟適用房缺乏積極性。主要原因是賣地收入已成為深陷地方債的各地方財政的重要來源，而經濟適用房按國務院政策，不能收取土地出讓金，這種改善民生卻不賺錢的事情，各地方政府顯然提不起勁頭。另外，經濟適用房的建設和經營按有關規定還要要減免各種稅費，地方政府收不到錢，當然沒有積極性。[2][3]

很多低收入居民没有机会得到经济适用房。2005年6月，北京天通苑小区放号5000个，结果有数千人通宵排队，最后开发商在政府干预下提前放号。所排的房号甚至出现了网上交易的情况，有的房号本身甚至被报出三万元的价格。有专家对此进行分析，认为此种现象的出现，除了放号方式落后之外，总量不足才是深层次的原因。[4][5]

按照政府的初衷，只有收入较低，居住条件不佳的居民才可以申请购买经济适用房。但实际中，一些不符条件想要购买经济适用房的人都可以通过购买审批，不但收入较高的人可以购买，拥有多套房产的人也有办法买到。2007年9月，福州市房管局在对申请人摇号后公布的购房名单中出现同一身份证号码摇中三套住房以及多名17位与19位非法身份证号码等可疑情况[6][7][8]。

经济适用房的房产（物业）应当是较为实惠的。但是，超大面积的户型也不少见，甚至包括跃层。2007年5月，福州市房管局推出394套经济适用房，单套建筑面积在110平方米至180平方米之间，总价在30万至40万元的有8套；40万至50万元的有105套；50万至60万元的有109套；60万至70万元的有83套；70万至80万元的有58套；80万至90万元的有27套；90万元以上的有4套[9]。虽然每平方米单价较市场低，但是总价高导致真正需要购买低价房的低阶层市民无能力购买。[10]

公共租赁住房（簡稱：公租房）是对住房困难人群的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁房不归个人，而是由政府或公共机构，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等，與廉租房並軌運行，通過發放房租補貼，分別對「城市低保人群」、「城市中低收入人群」等，提供高比例租金補貼，並逐級根據保障對象收入水凖，制定對等的租金補貼政策，以達到住房保障目標。[11][12][13]

公共租赁住房有助于克服廉租房和经济适用房的弊端[14]。首先，公租房扩大了群眾適用資格，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租房只出租給最低收入群体(主城区申请廉租住房的收入限制标准为家庭人均月收入低于450元)，经济适用房面向中等收入群体，但其价格偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公租房则是面向中等以下收入群体出租(廣州2018年申请公租房的收入限制标准为：单身人士月收入不高于2943元，2人家庭月收入不高于5300元)，廉租房只租不售，而公租房主要是租賃，但5年之後也允許有條件的購買，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间。[15] [16][17][18]