市區更新
市區更新（英語：），又稱都市再開發、城市改造、都市復興或市區重建，在台灣簡稱都更，是指都市內因為早期欠缺城市規劃或是建築物日久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。
在許多發展歷史相當悠久的城市，都需要透過市區更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。但是在實行的同時，常會有反對意見，例如老舊建物重建的釘子戶。
概論
都市的發展有其生命週期，歷史悠久的都市勢必面臨經濟功能與物質功能之衰退，從而衍生出經濟無效率及社會秩序等問題。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。
城市經濟學的解釋認為，城市的土地有其地租，而地租可以分為現狀土地利用下的實際地租，以及改造後最優化狀態下的潛在地租。一塊土地剛開發時，業主為了實現利润最大化，往往會致力於使土地的實際地租達到潛在地租的水平。但是，由於城市的發展和擴展、基礎設施的完善等，土地的区位條件發生變化，潛在地租得到提升；而建築物老化、需要修繕，使得實際地租反而下降，二者之間產生「租差」。當實際地租和潛在地租的租差足夠大時，資本就有了獲利的空間，城市空間就有可能進行。
都市更新依其目的性可分為三大面向，分別為整建、重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新，則可以集中公私部門間有限資源進行有效率的更新。
處理方式
爭議
- 儘管政府多宣傳市區更新可以為社會帶來好處，但實際上政府著眼的是市區重建帶來都市貧民區的遷移、地價提高帶來物業稅的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加所衍生出來的經濟與政治效益。
- 對於社區居民而言，市區更新的結果是可能破壞當區本土文化以及既有的社會網絡，使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解。
- 更新後的社區地價提高、租金上漲，導致士紳化，許多不願轉換居住環境，但是因為收入低而無力繼續留在原地居住的民眾，不得不外遷至郊區。[1]
- 原業主的土地持份縮水，因為經由建商主導的都更，會蓋更高的樓層，並將其中的約50%以上劃歸建商利益，導致有更多的房屋被賣出。
- 為了使更新有利可圖，都市更新往往會對發展商進行容積率獎勵，導致都更後的建築物更高，影響到周圍原有居民的日照權。
- 一些更新個案只增加了住宅單位數，但是沒有相應改善交通、教育、醫療等公共服務的供給，導致城區原有基礎設施壓力增大（例如交通擁堵惡化、學位緊張）。
- 土地批租及土地财政制度下，為了使開發商在更新項目中盈利而提高容積率，對單個項目而言可能是成立的，但是若在城市內大面積鋪開，會導致城市更新向市場大量投放新房。這些新房會擠佔新樓盤的市場，進而弱化政府從土地拍賣中獲益的能力，反而要在城區為這些新增的單位提供更多公共服務，惡化政府的財政狀況。[2]
- 一些不願意進行都更的原住戶可能在「少數服從多數」的規則下被強拆民宅。
- 部分業主因更新前透過違章建築增加許多建築面積，並要求更新後對這些面積也進行補償，以及有部分钉子户漫天要價，因而產生了不合理的財富再分配，甚至導致許多都市更新案因為這些業主的貪婪而流產。
- 爭議案例
- 士林文林苑都市更新爭議案
- 華光社區
- 正義國宅
實行
香港
香港政府設立市區重建局實行市區重建政策。市區重建局以「3Rs」策略來推動市區重建。 [3]
- 重建發展（），
- 樓宇復修（），
- 文物保育（），
在推行市區重建的同時，市區重建局亦會招請社工隊加入服務，為受影響的居民提供資料、訊息等。
市建局主席張震遠於5月11日表示，未來的市區更新項目，實施全面的環境可持續發展政策，為市民締造優質的生活環境。
香港房屋協會推行長者維修自住物業津貼計劃為長者自住業主提供財政資助，津貼維修自住樓宇的費用，改善樓宇失修的情況，加強長者居所的安全。
重建項目
澳門
澳門政府設立澳門舊區重整諮詢委員會，由運輸工務司司長，土地工務運輸局局長及其他專業人士組成，目的改善商戶的營商環境，善用土地資源，提升整體的旅遊城市形象，推動各城區的協調發展，積極有序地推動澳門的舊區重整工作。
中國大陸
中國大陸的更新計畫，早期以北京、上海、廣州、深圳等超大、特大城市為主，後來逐漸擴展指中小城市。
北京市对二环内各传统街区设立历史文化保护区，对街区内旧建筑采用自愿腾退的办法，恢复一些重点四合院院落历史格局。[11][12]
廣州市著名的拆除重建案例有2010年亚洲运动会籌備時期推動的猎德村舊改項目等；著名的微更新項目有由萬科主導的恩寧路永庆坊更新項目。
臺灣
在臺灣方面，都市更新事務的中央主管機關為內政部，內政部營建署設有都市更新組，專責處理都市更新業務。
地方政府方面，直轄市主管機關為直轄市政府，縣（市）主管機關為縣（市）政府。臺北市政府在都市發展局下設都市更新處，是台灣各地方政府中，第一個都市更新的專責機關。高雄市政府則以都市發展局四科負責都市更新計畫之研擬、審議、協調執行等有關事項、都市更新與都市發展基金資金籌貸、基金運用、保管及貸款本息收回等事項；都市開發處則負責都市更新規劃執行。
早期臺灣的都市更新，多以擴展都市計畫用地的市地重劃方式進行，就地重建的案例較為少見。這類案例有臺北市的信義計畫區、柳鄉社區、內湖五期重劃區、中華路拓寬，現新北市（原臺北縣）的新板橋車站特定專用區、三峽樹林臺北大學特定區、淡水淡海新市鎮、新莊頭前副都心、林口新市鎮，臺中市的七期重劃區等。然而這類重新開發新市區、而非對老市區進行都市更新的做法，常導致市區發展分散、以及舊有市中心過度沒落（例如臺中市的中區），因此近年來政府也開始重視都市更新。
目前臺灣的都市更新，是以1998年公布的《都市更新條例》為依據進行的，雖然都市更新條例第一條稱：為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。然而中央政府所主動推動的都市更新在法令公布後的十年之間卻幾乎沒有成功的例子，絕大部份的成功案例是民間部門的更新重建案，除了921地震、331地震後的災後重建案例外，大部份屬於民間的土地整合與開發型式，與整體都市環境改善有關的公共利益之間的關聯性並不高。
中央政府雖然在2005年開始推動一系列都市更新的推動政策如加速推動都市更新方案，但迄今成效相當有限。一般多認為該系列的政策為民進黨所執政時期為拉抬低迷的國內經濟所為的經濟振興方案的一環，試圖帶動相關聯產業的發展。
現今台灣都市更新以民間自辦為主，缺少大規模都更，無力推動地方發展。
更新地區劃定
- 政府辦理（公辦）
- 一般劃定：由政府主管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社經關係及人文特色等，進行調查及評估後劃定更新地區。
- 優先劃定：建物老舊或居住環境惡劣，可能妨礙公共交通或安全者、古蹟或歷史建物等有保存價值者以及基於重大建設之目的者，得優先劃定為更新地區。
- 迅行劃定：已發生或為預防天災人禍之發生以及配合重大建設者，得視實際情況，迅行劃為更新地區 。
- 民間辦理（自辦）
- 未經政府劃入都市更新之地區，得經當地土地所有權人及合法建物所有權人一定人數及權屬比例以上之同意，依各地方政府之規定，申請劃定為更新單元，辦理更新事業。
- 又分為原住戶自辦，與建商主導辦理。前者所需經費以土地向銀行抵押融資，後者則由建商以自有資金、融資貸款或賣預售屋方式籌措。
著名都更區
參考資料
- 宋伟轩、刘春卉、汪毅、袁亚琦. . 地理学报. 2017, 72 (12): 2115–2130.
- . 爱思想. 2020-06-19 [2020-12-15].
- . 香港政府新聞. 2009-05-11.
- （繁體中文）Yahoo!地產，Yahoo!地產9月5大新盤2房攻略 雍雅軒一年首期睇3年 的存檔，存档日期2007-03-12.
- （繁體中文）香港市區重建局香港市區重建局新聞發布-馬頭角重建項目展開法定規劃程序 页面存档备份，存于，2008年8月29日
- （繁體中文）香港市區重建局，香港市區重建局各區項目-晏架街╱福全街項目 页面存档备份，存于，2010年4月23日
- （繁體中文）香港市區重建局，香港市區重建局各區項目-新山道╱炮仗街項目 页面存档备份，存于，2010年4月23日
- （繁體中文）香港市區重建局，香港市區重建局各區項目-順寧道項目 页面存档备份，存于，2010年10月26日
- （繁體中文）香港市區重建局，香港市區重建局新聞發布-市建局啟動兩項保育暨活化項目 页面存档备份，存于，2008年9月19日
- （繁體中文）澳門房屋局，樓宇維修基金
- （繁體中文）Yahoo香港中小企，新建築林立 大拆胡 同四合院-北京 Yahoo香港 中小企
- （繁體中文）香港電台，想一想中國第三集﹕馮驥才、華新民、李玉祥（同為保護中國文化遺產而奮鬥），2009年1月23日
外部連結
- 香港市區重建局（繁體中文）（英文）
- 香港房屋協會（繁體中文）（英文）
- 香港房屋協會-項目（繁體中文）
- 澳門舊區重整諮詢委員會（繁體中文）
- 內政部營建署 都市更新E化平台（繁體中文）
- 臺北市都市更新處（繁體中文）（英文）
- 社團法人再開發協調協會（日語）（英文）